החלטה בתיק ת"א 68606/06

מלכתחילה, ניתן היה לסבור כי השאלה הצריכה הכרעה בגדרי הבקשה דנן היא אם הוכיח המבקש, לכאורה, כי נכרת בינו לבין המשיב חוזה שעניינו הארכת תקופת השכירות של המבקש בנכס מקרקעין של המשיב, לתקופה של 6 שנים, מיום 1.1.07  ואילך, אם לאו, וכי אם המענה לשאלה הנ"ל יהא בחיוב, יהא צורך לקבוע שמא יש ליתן למבקש צווים זמניים (צווי מניעה וצווי עשה) כמבוקש בבקשתו.

ברם, ניתנת האמת להיאמר כי הבקשה דנן דינה דחייה על הסף, מחמת אפסותה המשפטית של העיסקה הנטענת. כל זאת, על שום שאין המבקש יכול להישמע בטענה כאילו נכרת בין הצדדים חוזה בעל פה לשכירות המקרקעין דנן, לתקופה של 6 שנים. הוראת סעיף 79 (א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, מורה כי יש צורך במסמך בכתב עת מדובר בהתחייבות לעשיית עסקת שכירות שתקופתה עולה על 5 שנים. אמנם כן. סעיף 152 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב - 1972, פוטר עסקות שכירות שתקופתן עד 10 שנים מחובת הרישום בפנקסי המקרקעין. ברם, ככל שמדובר בשכירות שתקופתה היא בין 5 שנים לבין 10 שנים, אין חובת רישום לגביה, אך יש ויש חובה כי תיערך במסמך בכתב. העדרו של המסמך בכתב, שולל מניה וביה את תוקפה של עיסקה מיומרת זו. לשון אחר Quad  Initio Vitiosum Est, Non Potest Tractu Temporis Convalescere, היינו: משנעשה משגה מלכתחילה, לא יתקון משגה זה מחמת חלוף הזמן.

חרף האמור לעיל בדבר אפסותה המשפטית של העיסקה הנטענת, אדון בבקשה בהתעלם מן הפגם המאיין אותה לחלוטין. אבחן את הבקשה במשקפי דיני החוזים ודיני הסעדים הזמניים. מובן שכל הנאמר מכאן ואילך הוא לפנים מן הנדרש.

עובדות הרקע שאינן במחלוקת

1.         המשיב הוא בעליה של חנות הידועה כחלקה 177/9 בגוש 6217, המצוייה ברחוב אבן גבירול 72, תל אביב (להלן: הנכס. ראו נסח הרישום, נספח א' לתגובה לבקשה).

2.         המבקש והמשיב כרתו חוזה שכירות ביום 14.8.94. על פי חוזה זה, הושכר הנכס למבקש לתקופה של 3 שנים, קרי: מיום 15.8.94 ועד ליום 14.8.97 (ראו נספח א' לבקשה). ביום 7.8.97, נכרת חוזה נוסף, במסגרתו הוארכה תקופת השכירות לכ-5 שנים נוספות, לאמור: מיום 15.8.97 ועד ליום 31.8.02 (ראו נספח ג' לתגובה). מיום 1.9.02 הושכר הנכס למשיב לכשנתיים נוספות (היינו: מיום 1.9.02 ועד 14.8.04). בתום תוקפה של השכירות, הוארך החוזה פעם נוספת - בעל פה - עד ליום 31.12.06.

עמדת המבקש

3.         לטענת המבקש, ביום 11.11.05, "הציע המשיב הארכה ל-6 שנים נוספות, הארכה שלגביה התחרט..." (סעיף 3 (ו) לתצהיר המבקש). לשיטת המבקש, "הקרע פרץ לאחרונה לאחר שהמשיב ... קיבל הצעות אחרות מחנויות סמוכות להרחבת עיסקם ..." (סעיף 10 לתצהיר) וחזר בו מן ההסכמה (הנטענת) להשכיר הנכס למבקש למשך 6 שנים.

4.         עתה, עותר המבקש לאכיפתו של חוזה השכירות האמור, לפיו שכר הוא את הנכס למשך 6 שנים, שראשיתן ביום 1.1.07. הוא מבקש כי יינתנו לו צווי מניעה זמניים וצווי עשה זמניים אחדים, כמפורט במבוא לבקשה. בין יתר הסעדים הזמניים המבוקשים, מצינו: (א) צו המורה למשיב להימנע מפינוי המבקש מן הנכס; (ב) צו האוסר על המשיב לפעול לפי חוזה השכירות שנחתם בין הצדדים להפעלת הנכס שתפוגתו 31.12.06, המעניק סמכות למשיב לנתק את החשמל, המים והטלפון בנכס, לפרוץ אותו, לפנותו ולתפוס בו חזקה; (ג) צו האוסר על המשיב להפר או לבטל חד צדדית את ההסכם הקיים שתפוגתו ביום 31.12.06 ולאפשר למבקש ניהול עיסקו בנכס ללא הפרעה; (ד) צו עשה המורה למשיב לחדש ההסכם לאחר 31.12.06 או לחייבו לקיים את שהוסכם בין הצדדים בסיכום בעל פה  להארכת החוזה ל-6 שנים נוספות; (ה) צו האוסר על המשיב להשכיר את הנכס לאחד משכני המבקש.

5.         לשיטת המבקש, השקיע הוא הון עתק בניהול העסק בנכס, כגון תשלום בסך של 50,000 דולר לשוכר הקודם, תמורת מוניטין; הקמת תקרה אקוסטית וריצוף מחדש. כל השקעותיו יירדו לטמיון ומטה לחמו ייכרת אם לא יינתנו לו הסעדים הזמניים המבוקשים.

עמדת המשיב

6.         המשיב כפר בתגובתו לבקשה בטענה כי החוזה שבין הצדדים הוארך באופן זה שיעמוד בתוקף למשך 6 שנים נוספות. לטענתו, עמדת המבקש לוקה בהעדרם של פרטים מהותיים באשר לפרטי ההסכמה (הנטענת) להארכת החוזה. כך, למשל, לא נטען מה גובה דמי השכירות עליהם הוסכם; מהו שיעור דמי השכירות שישולם מראש; מהן הבטוחות להמשך יחסי השכירות. המשיב אינו כופר בכך שהודיע למבקש, בפגישות שקויימו בחודשים מרס - אפריל 2006, כי הוא חייב לקבל סכום כסף משמעותי לפני אמצע 2006, על חשבון דמי שכירות עתידיים וכי אם יעלה בידי המבקש לשלם למשיב דמי שכירות עבור שנתיים מראש, ישקול להאריך החוזה עם המבקש. ברם, המבקש ואשתו הבהירו למשיב בפגישות הללו שאין ביכולתם להקדים תשלום דמי השכירות באופן שנתבקש. המשיב אף הציע למבקש כי יפנה את הנכס עד אמצע 2006 ויקבל בחזרה את דמי השכירות בגין יתרת התקופה, אך המבקש סירב לכך. במצב דברים זה, השכיר המשיב ביום 19.5.06, את הנכס לחברת אר. טו. אם. קורפוראשיין בע"מ, לתקופה של 4 שנים, מיום 1.1.07 ועד יום 31.12.10, עם אופציה להארכה לחמש שנים נוספות וקיבל הימנה כ-122,500 ש"ח. מאז השיחות שנוהלו בין בעלי הדין בחודשים מרס - אפריל 2006, לא נוצר ביניהם כל קשר, עד שבמהלך חודש אוקטובר 2006, ביקש המשיב לתאם עם המבקש את נהלי עזיבתו את הנכס ואז שמע לראשונה מפי המבקש את הטענה כאילו הוסכם על הארכת החוזה למשך 6 שנים נוספות.

המשיב הוסיף ועמד בבקשתו על דיני הסעדים הזמניים, אשר מצדיקים דחיית הבקשה מחמת העדר הוכחה בדבר זכות לכאורה מצד המבקש; העדר הזכות לקבלת סעד של צו עשה זמני; נטיית מאזן הנוחות לטובת המשיב, במיוחד נוכח השכרת הנכס מיום 19.5.06. יתר על כן: כל ההשקעות הנטענות בנכס, נעשו בידי המבקש עוד לפני כ-13 שנים ולא היו אלא בהקשר לחוזה השכירות לתקופה הראשונה.

הדיון בבקשה

7.         הבקשה הוגשה ביום 5.12.06. היא הובאה בפני כב' השופט שינמן, אשר נתן ביום 6.12.06 צו מניעה זמני ארעי, שתוקפו עד למתן החלטה אחרת. צו זה הותנה בהפקדת ערובות אחדות. הבקשה הובאה בפניי ביום 10.12.06 והוריתי על קיום דיון במעמד הצדדים ביום 12.12.06. במועד זה, התייצב ב"כ המבקש והודיע כי הוסכם על דחיית הדיון מחמת הימצאותו של המשיב בחו"ל. הדיון נדחה אפוא ליום 26.12.06.

8.         ביום 20.12.06 הגיש המשיב את תגובתו לבקשה. בישיבת 26.12.06, נחקרו בעלי הדין על תצהיריהם. הוריתי על הגשת טיעונים בכתב. המבקש הגישם ביום 27.12.06. המשיב הגישם ביום

השאלה העולה לדיון

9.         הפלוגתא הצריכה הכרעה היא אם לכאורה נוצר קשר חוזי מחייב בין המבקש לבין המשיב, לפיו הוארך תוקפו של חוזה השכירות למשך 6 שנים נוספות, קרי: מיום 1.1.07 ועד ליום 31.12.12, אם לאו.

האדנים המשפטיים